Der Oberste Gerichtshof beurteilte in der Entscheidung OGH 8 Ob 94/21p die Zulässigkeit eines fünfjährigen Kündigungsverzichtes sowie einer jährlichen Kündigungsfrist zum Ende eines jeden Quartals.

Wohnungen können im Rahmen der mietrechtlichen Grenzen auf eine bestimmte oder eine unbestimmte Dauer vermietet werden. Wird im Mietvertrag kein Endtermin vereinbart, kann der Mietvertrag unter Einhaltung der mietvertraglichen und gesetzlichen Bedingungen (beispielsweise Kündigungsfristen und -termine) gekündigt werden. Der Vermieter hat in solchen Fällen keine Sicherheit darüber, wie lange die Wohnung vermietet ist. In der Praxis werden daher Kündigungsverzichte vereinbart. Der Mieter verpflichtet sich, für eine bestimmte Dauer, auf sein Recht zur Kündigung des Vertrages zu verzichten. Überdies werden lange Kündigungsfristen vereinbart, damit der Vermieter ausreichend Zeit hat, einen Nachmieter zu finden und einen Leerstand zu verhindern. Nunmehr hatte der OGH die Frage zu beurteilen, ob die Vereinbarung eines Kündigungsverzichtes von fünf Jahren gegenüber Verbrauchern zulässig ist. Es sei eine Interessensabwägung vorzunehmen und die Interessen des Mieters jenen des Vermieters gegenüberzustellen, so der OGH. Dem Mieter, der die Wohnung wegen einer Änderung seiner persönlichen Lebensverhältnisse nicht weiter benötigt, drohe bei einer langen Bindung eine finanzielle Doppelbelastung. Der alte Mietvertrag wäre noch aufrecht, während das neue Mietverhältnis bereits begründet wurde. Eine längerfristige Bindung an den Mietvertrag, die den Mieter im Ergebnis zur Zahlung des doppelten Mietzinses verpflichten könnte, könne sehr rasch zu einer existenziell bedrohenden Einschränkung seiner wirtschaftlichen Dispositionsfreiheit führen. Im Regelfall komme dem Mieter bei Veränderung seiner Lebensumstände, die eine Änderung seiner Wohnsituation erfordern, auch kein außerordentliches Kündigungsrecht nach § 1117 ABGB zu. Im Ergebnis sei der fünfjährige Kündigungsverzicht unzulässig, weil er erheblich die Lebensplanung des Mieters beschränkt und lediglich dem Vermieter Planungssicherheit bietet. Daher war der Kündigungsverzicht im gegenständlichen Fall gröblich benachteiligend. Aus den gleichen Gründen sei auch die vereinbarte Kündigungsfrist von einem Jahr zum Quartalsende unzulässig, so der OGH. Allerdings sind ein fünfjähriger Kündigungsverzicht und eine Kündigungsfrist von einem Jahr zum Quartalsende nicht in jedem Fall unzulässig. Es kommt auf die Umstände des Einzelfalls an. Wenn beispielsweise der Vermieter umfangreiche Investitionen in den Mietgegenstand tätigt, die für einen anderen Mieter wertlos wären, würde die vorzunehmende Interessenabwägung wohl zugunsten des Vermieters ausfallen. Bei der Erstellung des Mietvertrages ist daher darauf Acht zu geben, wie die jeweiligen Verhältnisse sind. Auch abseits von Kündigungsverzichten bestehen für Vermieter Fallstricke bei der Mietvertragserstellung. Wenn Sie eine Wohnung oder ein Geschäftslokal vermieten möchten, beraten wir Sie gerne und verfassen für Sie den Mietvertrag.