Ein beliebtes Instrument zur Sicherung des bücherlichen Ranges im Zuge einer beabsichtigten, aber noch nicht durchgeführten Veräußerung oder Verpfändung einer Liegenschaft, ist die Anmerkung der Rangordnung im Grundbuch. Ist diese erfolgt, kann sich niemand darauf berufen, dass er die mittels Rangordnung ersichtlich gemachten Umstände nicht kennt.
Die klassische Rangordnung wird derart eingeräumt, dass das Gericht einen Rangordnungsbeschluss in einfacher Ausfertigung ausstellt. Wer diesen Beschluss in Händen hält, ist – zB im Falle einer geplanten Veräußerung der Liegenschaft – gegen Verfügungen des (derzeitigen) Liegenschaftseigentümers abgesichert.
Der mit der Grundbuchs-Novelle 2012 eingeführte § 57a des Grundbuchsgesetzes (GBG) ermöglicht es auch, die Anmerkung einer bestimmten Person als Berechtigte vorzunehmen. Man spricht in diesem Zusammenhang von einer Namensrangordnung. Da die berechtigte Person sodann bereits im Grundbuch eingetragen ist, ist es zur Ausnutzung der Rangordnung nicht mehr notwendig, den Rangordnungsbeschluss vorzulegen.
Antragsberechtigt ist neben dem Eigentümer auch derjenige, zu dessen Gunsten die Rangordnung angemerkt werden soll (§ 57a Abs 2 GBG). Dieser benötigt natürlich eine Einverständniserklärung des Eigentümers, eine Rangordnungserklärung. Ein berufsmäßiger Parteienvertreter (Notar, Rechtsanwalt) kann sich ebenfalls eine Anmerkung der Rangordnung auf seinen Namen als Treuhänder ausstellen lassen, wobei die Eigenschaft als Treuhänder sowohl im Antrag als auch in der Anmerkung ausdrücklich angeführt werden muss (Treuhänderrangordnung). Eine solche Rangordnung kann erleichtert ausgenutzt werden, weil es für die Eintragung des angemerkten Rechts für einen Mandanten des Parteienvertreters keines Nachweises der Übertragung der Rangordnung bedarf.
Ziel der Grundbuchsnovelle 2012 und auch des § 57a GBG war die Zurückdrängung der Erledigung in Papierform und der Pflicht zur Wiedervorlage des Rangordnungsbeschlusses bei Ausnützung in Papierform.
Dies ist dem Gesetzgeber jedoch in zweierlei Hinsicht nur bedingt gelungen:
Zunächst ist gemäß § 54 GBG von dem Beschluss, mit dem das Rangordnungsgesuch bewilligt wird, nur eine Ausfertigung zu erstellen, die mit der Bestätigung der vollzogenen Anmerkung versehen ist. § 57a GBG verweist zwar darauf, dass die §§ 53, 55, 56 und 57 GBG, anzuwenden sind. Zu § 54 GBG schweigt § 57a GBG jedoch.
Nun könnte man einerseits annehmen, dass § 57 GBG § 54 GBG nicht zitiert , weil er nicht mit einer Maßgabe, sondern vollinhaltlich anzuwenden ist oder andererseits davon ausgehen, dass dieser überhaupt nicht anzuwenden ist, weswegen der Rangordnungsbeschluss nach den allgemeinen Regeln anzufertigen und zuzustellen ist.
Diese Unklarheit führte dazu, dass sich die Praxis vom ursprünglich in der Grundbuchsnovelle 2012 verfolgten Gedanken wegentwickelte. Vor allem im Bankenbereich wurde der Empfänger der einzigen Beschlussausfertigung in Rangordnungserklärungen mitaufgenommen. Dies nahmen wiederum die einige Grundbuchsgerichte zum Anlass, auch Namens- und Treuhänderrangordnungen in Papierform herzustellen und dem angegebenen Empfänger zu übermitteln.
So werden trotz der ursprünglich beabsichtigten Zurückdrängung der Erledigung in Papierform weiterhin Rangordnungsbeschlüsse hergestellt, die bei der Namens- und Treuhänderrangordnung keinerlei Funktion haben, weil es zur Ausnutzung der Rangordnung bei Namens- und Treuhänderrangordnungen nicht notwendig ist, den Rangordnungsbeschluss vorzulegen.
Lange Zeit uneinheitlich beantwortet wurde auch die Frage, wie eine Namens- oder Treuhänderrangordnung vor Ablauf der Laufzeit gelöscht werden kann, dies trotz gesetzlicher Regelung in § 57a GBG. Diese gesetzliche Regelung erschöpft sich jedoch zugegebenermaßen in einem Verweis auf § 57 GBG, der mit der Maßgabe anzuwenden sei, dass die Ausfertigung des Beschlusses nicht vorgelegt werden muss.
Diese Maßgabe bezieht sich nach Ansicht des Obersten Gerichtshofes (5 Ob 217/15w vom 25.01.2016) auch auf die Löschung der Anmerkung einer Rangordnung, weswegen diese nicht voraussetze, dass „die eine“ Ausfertigung des Rangordnungsbeschlusses vorgelegt werde.
Dennoch könne die Einverleibung schon gemäß § 31 Abs 1 GBG nur aufgrund von öffentlichen Urkunden oder Privaturkunden, auf denen die Unterschriften der Parteien gerichtlich oder notariell beglaubigt sind, vorgenommen werden. Die für die Löschung einer Namens- oder Treuhänderrangordnung nach § 57a GBG erforderliche, mit dem Antrag des Eigentümers oder des Berechtigten (je nachdem, ob der Antrag vom Eigentümer unter Zustimmung des Berechtigten, vom Berechtigten unter Zustimmung des Eigentümers oder gemeinsam gestellt wurde) vorzulegende Zustimmungserklärung gehöre zu den in §§ 27, 31 GBG genannten Urkunden. Die Unterschrift müsse daher gerichtlich oder notariell beglaubigt sein. Auch der Antrag selbst zähle zu den in § 27 GBG angeführten Urkunden und bedürfe demnach einer gerichtlichen oder notariellen Beglaubigung.
Rechtsanwälte und Notare haben jedoch – wie auch der Oberste Gerichtshof erkennt – keine Möglichkeit zur elektronischen Einbringung eines konventionellen, beglaubigt unterfertigten Gesuchs. Der Treuhänder muss daher sein Einverständnis in einer gesonderten Urkunde erklären.
Nach Ansicht des Obersten Gerichtshofes sei nur so gewährleistet, dass keine Sicherheitslücken entstehen. Den Zielen der Grundbuchsnovelle soll diese Lösung überdies nicht im Weg stehen. Beabsichtigt war nämlich nur, die Erledigung in Papierform zurückzudrängen und nicht Erleichterungen für den Rechtsanwender durch Verzicht auf Eintragungsgrundlagen zu schaffen.
Auch bei der vorzeitigen Löschung der Rangordnung bleibt die Papierform daher vorerst erhalten.